Mit Gesetz 19/2009 vom 23.November 2009 zur Förderung und prozessualen Beschleunigung der Miete und der energetischen Effizienz der Gebäude  wurden in Spanien einige Veränderungen eingeführt, die vor allem  bei einem Räumunsverfahren zu beachten sind.

 

Interessant ist die Angabe in der Präambel dass der Prozentsatz der Miete mit 11% des Wohnungsmarktes in Spanien weit unter dem europäischen Durchschnitt von ca. 40% liegt. Dies soll vor allem auch durch mehr Rechtssicherheit für die Parteien geändert werden. Viele Eigentümer scheuten sich bisher in Spanien ihre Immobilie zu vermieten, da die Mieter enorm geschützt waren und bei Nichtzahlung ein langwieriger Prozess zu führen war.

Materiell rechtlich wird mit der Gesetzesänderung (Artikel 1)  z.B die automatische Verlängerung des Mietvertrags von Wohnraum um 5 Jahre in dem Sinne eingeschränkt, dass ein Eigenbedarf des Vermieters, falls bei Vertragsabschluss vorbehalten, diese verhindert.

Prozessual gesehen ist für Räumungsklagen wegen Nichtzahlung der Miete hervorzuheben, dass wenn der Vermieter den Mieter formell und mit Empfangsbestätigung mindestens einen Monat vor Klageerhebung zur Zahlung aufgefordert hat und diese nicht erfolgt ist, dem Mieter die Abwendung der Räumung durch Zahlung vor oder beim Gerichtstermin dann verwehrt ist (Artikel 2 des oben genannten Gesetzes in Verbindung mit Artikel 21 und 22 LEC/spanische Prozessordnung). Bisher war diese Abwendung generell möglich, es sei denn derjenige hatte bereits in einem vorherigen Räumungsverfahren des gleichen Vermieters durch Zahlung die Klage abgewendet (dies gilt auch weiterhin).

Was die bisher langwierigen Zustellungsversuche beim säumigen Mieter betrifft, so ist jetzt die Möglichkeit einer Veröffentlichung gegeben. Kann dem Mieter nicht unter der Adresse, die im Mietvertrag steht, oder unter seiner Meldeadresse zugestellt werden, so kommt es verfahrenstechnisch wirksam mit der Veröffentlichung zur Zustellung (Artikel 5 des oben genannten Gesetzes in Verbindung mit 164 LEC).

Um dem säumigen Mieter und sich selbst die Unannehmlichkeiten einer Zwangsräumung zu ersparen und die Angelegenheit zu vereinfachen, kann der Vermieter mit der Klage ankündigen, dass er dem Mieter die Rückstände der Miete erlässt, wenn er zum vom Gericht genannten Datum freiwillig die Immobilie räumt (Artikel 11 des oben genannten Gesetzes in Verbindung mit 337.3 LEC).




Mit der Gerichtsladung zum Termin wird dem Mieter mitgeteilt, dass, sollte er nicht zur Verhandlung erscheinen, er automatisch zum 6.Tag nach der Verhandlung geladen ist, sich das Urteil abzuholen. Auch wird mit der Zulassung der Räumungsklage, die dem Mieter mit der Ladung zugestellt wird, bereits das Räumungsdatum genannt, für den Fall, dass der Mieter verurteilt wird. Dieses Räumungsdatum muss innerhalb eines Monats nach der Verhandlung liegen. Es bedarf keiner Extra-zustellung nach der Verhandlung mit dem Räumungsdatum (Artikel 13 des oben genannten Gesetzes in Verbindung mit Artikel 437.3 LEC)

Bisher konnte  ein säumiger Mieter viel Zeit gewinnen, indem er die einzelnen Zustellungen verhinderte und zu den zustellungstypischen Zeiten nicht anwesend war, oder den Gerichtsagenten nicht geöffnet hat. Die Eigentümer  mussten zusehen, wie die Mieter lange Zeit und ohne einen Pfennig Geld zu zahlen weiter die Immobilie bewohnten und meistens auch “ver-wohnten”.

Sicher ist dies Änderung für vermietungswillige Eigentümer eine Erleichterung. Auf der anderen Seite gibt es nun wie die Praxis zeigt und gerade in der jetzigen Krisenzeit, viele Mieter, die in Geldnot gekommen sind und ziemlich schnell auf der Strasse stehen. Leider auch viele Deutsche, die zwar Räumungspapiere vom Gericht bekommen haben (oder im Falle einer Ersatzzustellung durch Veröffentlichung), diese aber nicht richtig durchlesen konnten oder wollten und nicht zur Verhandlung gekommen sind, sind bereits nach diesem neuen Verfahren überrascht worden und mussten innerhalb einer Gnadenfrist von einer halben Stunde oder wenig mehr ganz schnell ihre Sachen packen und ausziehen.

Weigert sich der anwesende säumige Mieter bei dem Räumungstermin wird die Polizei vom Gericht verständigt und der Mieter wird notfalls rausgetragen. Die Sachen des Mieters die in der Immobilie bleiben, gelten dann als herrenlos. Es hängt allein von dem guten Willen des Vermieters ab, ob er diese herausgibt. Ist der säumige Mieter beim Räumungstermin nicht anwesend, wird das Schloss ausgetauscht und  für seine Sachen gilt das soeben Gesagte.

 

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Abogados CB Manacor
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